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2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义:第四章第五节

更新时间:2019年04月15日 来源:环球在线

【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义:第四章第五节,希望对考生们备考有所帮助。

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第四章 房地产价格影响因素

第五节 经济因素

一、经济发展(正向关系)

经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况,影响着就业、收入和市场信心等,对房地产价格有很大的影响。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。

衡量指标:国内生产总值GDP,是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量。

GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃,带动房地产的需求,引起房地产价格上涨。

【例题】一般来说,国内生产总值的增长会形成较多供给,引起房地产价格下降。( )

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求,引起价格上涨。参见教材P143。

二、居民收入(掌握)

居民收入水平及其增长,对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。中国目前反映居民收入增长的指标有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。(注意区分名义收入和实际收入,实际收入要扣除通货膨胀的影响)

城镇居民人均可支配收入:指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。

农村居民人均纯收入的增长

收入真正增加,生活水平提高,对房地产需求增加,导致房地产价格上升。

居民收入对房地产价格的影响程度 :(不同人群的收入增长带来的房地产价格影响不同)

收入增加群体 边际消费倾向 作用机制 对房地产价格的影响
低收入者 较大 收入增加首先用于衣食等基本生活改善,较少用于住房改善 不大
中等收入者 较大 收入增加提高生活水平,增加房地产需求 促使房价上升
高收入者 较小 用于储蓄或投资 用于储蓄和其它投入,则对房价影响不大;用于房地产投资或投机,提高房价(具有两重性)

【例题】下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有( )。

A.居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格的上升

B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加,则对房地产价格影响不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,则会促使房地产价格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其无房地产投资或投机行为,则对房地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是居民收入。A如果用必然两字,就错误。参见教材P144。

三、物价

衡量物价水平的指标主要有:居民消费价格指数(CPI)、生产资料价格指数(PPI)

中国目前口径中,房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算,房地产是被列入固定资产投资。因此,居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不直接反映房地产价格的变动,只是间接影响。

物价与房地产价格上涨的关系:

由于建筑材料价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨,会增加房地产开发成本,从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。

从较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能。

房价与地价的关系:

在土地供给较充裕情况下,地价水平取决于房价水平,房价决定地价。

但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平,预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或其垄断的高地价,是会推动房价上涨或市场会以房价上涨来作出反应的。

提示:关于地价与房价的互动关系,理论界是存在很大的争论的,因此这样的知识点,命题时因为不够严谨,不适合作为考试题目。

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