一建/二建在线答题测试 | 中华会计网校免费试听 | 2019执业药师网络辅导招生方案 | 亚洲城平台 | 教材订购
您的位置: 首页 >> 培训中心 >> 环球在线

2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义:第四章第四节

更新时间:2019年04月15日 来源:环球在线

【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义:第四章第四节,希望对考生们备考有所帮助。

相关推荐:2019房地产估价师《理论与方法》第四章讲义汇总

第四章 房地产价格影响因素

第四节 制度政策因素

影响房地产价格的制度政策因素,主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。

一、房地产制度政策(熟悉)

包括:房地产的所有制、使用制、交易管理制度、价格政策。

改革城镇国有土地使用制度和住房制度,允许土地使用权出让、转让、出租,推行住宅商品化、社会化,实行住房分配货币化,就使得房地产价格显现出来,并反映房地产市场供求状况,同时也受房地产市场供求的影响。

(1)房地产所有制:

土地所有权属于国家或者农民集体,不能买卖;

房屋可以私人所有,其中住宅大部分为私人所有,可以买卖。

土地没有所有权价格,土地价格均是指某种土地使用权价格。

土地使用权一般是有使用期限的,一般情况下,土地使用期限越长,土地及房地产的价格就会越高;反之,就会越低。

国有建设用地由政府独家垄断供应,土地供应政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

(2)价格政策

价格政策是政府对房地产价格的高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等。

①高价格政策(放任不管),高价格政策促进房地产价格上涨。“经营城市”

②低价格政策(抑制政策),低价格政策造成房地产价格下降。“价格管制”“租金管制”

(高与低,不是指绝对价格,而是指价格趋势。)

政府对房地产价格的管制或干预方式,可能是直接定价或者制定最高限价或最低限价,也可能是通过一些其他措施或手段来调节价格。

抑制房地产价格的措施主要有:

①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设,以增加房地产供给,从而平抑房地产价格;

②规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价;(如经济适用房)

③制定最高限价,规定出售房地产的价格不得突破此价格;——限价商品房

④建立一套房地产交易管理制度,遏制房地产投机炒作。

此外,还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。

【例题】低价格房地产政策,并不意味着房地产价格的绝对水平低。( )

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产制度政策。低价格政策,只是价格趋势的政策,会使得价格走低。并不意味着造成房地产价格的绝对水平低。参见教材P138。

二、金融制度政策(掌握)

采用由紧到松的货币政策,会导致房地产价格上涨;相反,会导致房地产价格下降。

紧缩信贷(包括:减少开发贷款、提高首付比例、提高贷款利率),降低房地产价格。

严格控制房地产开发贷款,会减少未来的商品房供给,从而会使未来的商品房价格上涨。

提高最低首付款比例,上调购房贷款利率,会降低购房支付能力、提高购房门槛,从而会减少商品房需求,进而会使商品房价格下降;反之,会使商品房价格上涨。

【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。

A.上调住房抵押贷款利率

B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.增加土地供应

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是金融制度政策。A上调贷款利率,增加购买成本负担,减少购买,从而导致房地产价格下降;开征持有环节税,对挤压房地产泡沫,很给力,导致价格下降;D增加供给,降低价格。参见教材P138。

1 2